Wer zahlt in der Mietwohnung für Trocknung und Gebäudeschäden?
Für das Gebäude selbst und für die Trocknung ist die Gebäudeversicherung des Vermieters zuständig, unabhängig davon, wer den Schaden schuldhaft verursacht hat. Was eine Trocknung kostet und wer den Strom der Geräte bezahlt, zeigen die Artikel Was kostet eine Bautrocknung nach einem Wasserschaden und Wer zahlt den Strom für Trocknungsgeräte im Detail.
Ist ein fest verbautes Bauteil des Gebäudes betroffen, etwa Wand, Boden, Estrich oder die Einbauküche des Vermieters?
Das zahlt die Gebäudeversicherung des Vermieters, unabhängig vom Verschulden.
Ist Ihr eigenes bewegliches Eigentum betroffen, etwa Möbel, Kleidung oder Elektrogeräte?
Das ersetzt Ihre eigene Hausratversicherung, sofern Sie eine haben.
Prüfen Sie, ob eine Mietminderung nach § 536 BGB infrage kommt, weil die Nutzbarkeit der Wohnung selbst eingeschränkt ist.
Nach § 555a Absatz 1 BGB müssen Sie als Mieter Erhaltungsmassnahmen dulden, wozu auch aufgestellte Trocknungsgeräte zählen. Der Vermieter muss diese rechtzeitig ankündigen und Ihnen nach Absatz 3 Aufwendungen erstatten, die Ihnen durch die Massnahme selbst entstehen.
Eine Ankündigungsfrist gilt dabei nicht ausnahmslos: Ist die Einwirkung nur unerheblich oder muss sofort gehandelt werden, um weiteren Wasserschaden zu verhindern, darf der Vermieter die Trocknungsgeräte auch ohne vorherige Ankündigung aufstellen lassen.
Wer zahlt für beschädigte Möbel, Kleidung und Elektrogeräte?
Für Ihr eigenes bewegliches Eigentum ist die Gebäudeversicherung des Vermieters nicht zuständig. Das übernimmt Ihre eigene Hausratversicherung, sofern Sie eine abgeschlossen haben. Welche Versicherung grundsätzlich für welches Gut zuständig ist, ordnet der Artikel Wasserschaden: Welche Versicherung zahlt, welche nicht in der Übersicht ein.
- Durchnässte Möbel und Teppiche
- Beschädigte Kleidung und Textilien
- Elektrogeräte, die durch Nässe oder Kurzschluss defekt gehen
- Notwendige Aufräum- und Trocknungskosten für Ihr eigenes Eigentum
Haben Sie keine Hausratversicherung, bleiben Sie auf dem Schaden an Ihrem Eigentum sitzen, ausser der Vermieter hat den Schaden selbst verschuldet und haftet Ihnen deshalb persönlich.
Anders als die Privathaftpflicht eines Dritten zahlt die eigene Hausratversicherung für Ihr Inventar üblicherweise zum Neuwert, nicht zum Zeitwert. Ein drei Jahre altes Sofa wird also in der Regel zum Neupreis eines gleichwertigen Modells ersetzt, nicht nur zu seinem gebrauchten Wert.
Wie viel dürfen Sie die Miete nach einem Wasserschaden mindern?
Eine Mietminderung nach § 536 BGB tritt automatisch ein, sobald ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemässen Gebrauch mindert oder ganz aufhebt. Eine feste gesetzliche Prozenttabelle gibt es dafür nicht, Gerichte legen die Höhe im Einzelfall anhand von Ausmass, Dauer und betroffenen Räumen fest.
Der jeweilige Prozentsatz bezieht sich, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, auf die Bruttomiete, also die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlung, nicht nur auf die Kaltmiete allein. Wer mindert, kürzt deshalb den gesamten monatlichen Zahlbetrag um den festgestellten Satz.
| Beeinträchtigung | Minderung | Gericht |
|---|---|---|
| Schimmelbildung im Bad durch einen Wasserschaden an der Wasseruhr | 10 Prozent | Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, Az. 109 C 256/07 |
| Durch Feuchtigkeit aufgequollenes und gebrochenes Laminat im Flur | 20 Prozent | Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, Az. 109 C 256/07 |
| Laufende Trocknungsgeräte mit Dauerlärm ab 50 dB(A), für die Laufzeit | 100 Prozent | Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, Az. 109 C 256/07 |
| Möbel von den Wänden gerückt, zwei Trocknungsgeräte in einer Einzimmerwohnung | 80 Prozent | Landgericht Köln, Urteil vom 29.03.2012, Az. 1 S 176/11 |
Was müssen Sie tun, damit Sie die Miete überhaupt mindern dürfen?
Die Minderung tritt zwar von Gesetzes wegen automatisch ein, in der Praxis erkennen Vermieter sie aber nur an, wenn Sie diese formalen Schritte sauber einhalten.
Nach § 536c BGB müssen Sie den Vermieter unverzüglich über den Mangel informieren. Versäumen Sie das, verlieren Sie für die Zeit vor der Anzeige das Recht auf Minderung und Schadensersatz, soweit der Vermieter wegen der verspäteten Meldung nicht reagieren konnte. Was Sie in den ersten Stunden nach einem Wasserschaden konkret tun, zeigt der Artikel Was tun bei einem Wasserschaden in Wohnung oder Haus.
- Zeigen Sie den Schaden dem Vermieter unverzüglich an, mündlich reicht, dokumentieren Sie es zusätzlich schriftlich.
- Fotografieren Sie jede betroffene Stelle, bevor aufgeräumt oder etwas repariert wird.
- Zahlen Sie die Miete zunächst weiter unter Vorbehalt und kürzen Sie erst ab dem Monat, für den Sie die Minderung schriftlich ankündigen.
- Führen Sie ein Protokoll mit Datum, Lärmpegel und betroffenen Räumen für die Dauer der Trocknungsgeräte.
- Holen Sie sich bei Streit über die Höhe Rat bei einer Verbraucherzentrale oder einem Mieterverein, bevor Sie einseitig hohe Beträge einbehalten.
Haben Sie Anspruch auf eine Ersatzunterkunft, wenn die Wohnung unbewohnbar wird?
Ein pauschales Recht auf eine Hotel- oder Ersatzwohnung durch den Vermieter kennt das Mietrecht nicht. Wird die Wohnung vollständig unbewohnbar, können Sie die Miete nach § 536 Absatz 1 BGB auf null mindern, das ersetzt aber keine eigene Unterkunft.
Ob und in welcher Höhe Hotelkosten während einer Unbewohnbarkeit übernommen werden, regelt allein Ihre eigene Hausratversicherung, sofern Ihr Tarif diese Leistung enthält. Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht.
In besonders schweren Fällen, in denen die Wohnung über längere Zeit vollständig unbewohnbar bleibt, kommt daneben eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Absatz 1 BGB in Betracht. Das ist die Ausnahme und ersetzt nicht die naheliegendere Mietminderung für die Dauer der Beeinträchtigung.
Wer zahlt, wenn der Vermieter den Schaden selbst verschuldet hat?
Lag der Mangel schon bei Vertragsbeginn vor, hat der Vermieter ihn selbst verschuldet oder ist er mit der Beseitigung in Verzug, können Sie nach § 536a Absatz 1 BGB zusätzlich zur Minderung Schadensersatz verlangen, etwa für beschädigtes Eigentum ohne eigene Hausratversicherung. Wie sich das ändert, wenn der Schaden stattdessen bei einer anderen Mietpartei im selben Haus entsteht, zeigt der Artikel Wasserschaden vom Nachbarn.
Die Beweislast dafür, dass der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder mit der Beseitigung säumig ist, liegt bei Ihnen als Mieter. Dokumentieren Sie deshalb jede Mängelanzeige schriftlich mit Datum, auch wenn Sie zusätzlich mündlich informieren.
Zählt die Minderung auch, wenn Sie den Schaden selbst verursacht haben?
Verursachen Sie den Schaden selbst grob fahrlässig, etwa weil Sie eine laufende Waschmaschine unbeaufsichtigt lassen und übers Wochenende verreisen, können Gerichte Ihnen die Berufung auf die Minderung ganz oder teilweise versagen. Der Grundgedanke: Niemand soll sich auf einen Mangel berufen, den er selbst herbeigeführt hat. Was grobe Fahrlässigkeit versicherungsrechtlich bedeutet, erklärt der Artikel Wasserschaden: Welche Versicherung zahlt, welche nicht.
Wer zahlt, wenn Ihre eigenen Einbauten beschädigt werden?
Haben Sie selbst auf eigene Kosten einen Bodenbelag verlegt, eine Einbauküche montiert oder einen Boiler installiert, gehören diese Einbauten rechtlich weiterhin Ihnen, auch wenn sie fest mit der Wohnung verbunden sind. Für Schäden daran ist deshalb nicht die Gebäudeversicherung des Vermieters zuständig, sondern wieder Ihre eigene Hausratversicherung, sofern sie eigene Einbauten mitversichert.
Ohne eigene Versicherung bleiben Sie auf dem Schaden an diesen Einbauten grundsätzlich sitzen, ausser der Vermieter hat die Beschädigung selbst schuldhaft verursacht, etwa durch eine erkennbar mangelhafte Reparatur an einer benachbarten Leitung. Dann greift wieder § 536a BGB.
Ziehen Sie aus, bleibt zudem die Frage offen, ob Sie die Einbauten mitnehmen dürfen oder dem Vermieter gegen eine Entschädigung überlassen. Das regelt in erster Linie Ihr Mietvertrag, nicht das Recht rund um den Wasserschaden selbst.
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter Trocknungsgeräte in meiner Wohnung dulden?
Ja, nach § 555a Absatz 1 BGB müssen Sie Erhaltungsmassnahmen wie aufgestellte Trocknungsgeräte dulden. Gleichzeitig behalten Sie für dieselbe Zeit das Recht auf Mietminderung. Eine Ankündigung entfällt, wenn sofortiges Handeln nötig ist.
Wer zahlt den Strom für die Trocknungsgeräte in meiner Mietwohnung?
In der Regel der Vermieter oder dessen Gebäudeversicherung, weil der Betrieb der Geräte der Mängelbeseitigung dient und nicht Ihrem eigenen Stromverbrauch zuzurechnen ist. Betreibt ausnahmsweise der Mieter selbst die Geräte auf eigenen Wunsch schneller als noetig, kann der Vermieter den Mehrverbrauch dafuer gesondert abrechnen.
Darf ich die Miete komplett einbehalten, wenn die Wohnung unbewohnbar ist?
Ja, bei vollständiger Aufhebung der Tauglichkeit ist nach § 536 Absatz 1 BGB eine Minderung auf null möglich. Gerichte haben das bei Dauerlärm durch Trocknungsgeräte bereits bestätigt.
Was passiert, wenn ich den Wasserschaden nicht sofort melde?
Nach § 536c Absatz 2 BGB verlieren Sie Minderung und Schadensersatz für die Zeit, in der der Vermieter wegen Ihrer verspäteten Meldung nicht reagieren konnte.
Zahlt meine Hausratversicherung auch die Reinigung durchnässter Kleidung?
Üblicherweise gehört das zu den versicherten Kosten der Hausratversicherung bei einem Leitungswasserschaden, die genaue Grenze regelt aber Ihr eigener Tarif. Eigene Einbauten wie einen selbst verlegten Bodenbelag müssen Sie separat absichern. Wertsachen und Bargeld sind in vielen Tarifen zusätzlich der Höhe nach begrenzt, prüfen Sie das vorab in Ihrer Police.
Gilt die Mietminderung auch rückwirkend für die Zeit vor der Anzeige?
Nein, sie wirkt erst ab der Anzeige des Mangels beim Vermieter. Für die Zeit davor bleibt die volle Miete geschuldet, ausser der Vermieter kannte den Mangel bereits.